Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Кредит на коммерческую недвижимость
Коммерческая ипотека предполагает выдачу финансов на приобретение нежилого типа здания или помещения, которое можно использовать под офисы, магазины, салоны и склады. В нашей стране условия зависят от разных факторов, поэтому в одном и том же финансовом учреждении для разных предпринимателей будут предложены неравнозначные условия.
Нужно понимать, что условия по коммерческой ипотеке более жесткие, финансовые организации часто сокращают срок кредитования, требуют предоставить первый взнос, размер которого начинается от 25%. Оценка площадей происходит без учета строгих стандартов, поэтому каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке. Несмотря на сложности, коммерческая ипотека позволяет вносить оплату частями, можно договориться с банком о дополнительном финансировании, изменении графиков платежей. Есть банки, где деньги выдаются без закладной.
Оформляем коммерческую ипотеку
Обычно этот процесс выглядит так. Заёмщик находит подходящее помещение и подаёт заявку на кредит — сейчас это можно сделать через официальные сайты банков. Чтобы кредитор принял заявку к рассмотрению, нужно подготовить пакет бумаг: учредительные и регистрационные документы ООО или ИП, а также финансовую отчётность.
После этого нужно дождаться положительного решения банка. Если в качестве залога идёт приобретаемое имущество, алгоритм дальнейших действий такой: заёмщик получает от кредитора часть кредита под договор о том, что оставшаяся сумма окажется у него на руках после оформления залога. Затем покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, на помещение накладывается залоговое обременение, и должник получает вторую часть ипотеки.
Если кредит обеспечивается уже имеющейся недвижимостью, беготни с бумагами меньше. Банк предлагает заёмщику подписать залоговый договор — обычно его предметом становится квартира — и переводит весь заём на счёт своего контрагента.
Условия ипотеки для юрлиц на жилые и нежилые помещения
Коммерческая ипотека различается в каждом банке, однако стоит выделить общие условия, которые позволят юридическим лицам сориентироваться в предложениях.
- Предметом ипотечного кредита может стать нежилая недвижимость, которую заемщик вправе использовать для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений или для сдачи в аренду. Приобретаемый объект должен располагаться в зоне присутствия банка.
- Заемщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
- Бизнес функционирует на территории РФ.
- Организация ведет деятельность не менее 6–12 месяцев.
- Отсутствуют серьезные колебания прибыли, например связанные с сезонным спросом.
- Предметом залога по ипотечным кредитам юридическим лицам выступает приобретаемая недвижимость. При несоответствии объекта требованиям ликвидности, банк вправе запросить дополнительное обеспечение, в качестве которого может быть задействована имеющаяся в собственности жилплощадь.
- Оформлено страхование предмета залога. Приветствуется также получение страховки жизни, здоровья и права собственности.
- Заемщик соответствует требованиям кредитора по возрасту, платежеспособности, кредитной истории, финансовой нагрузке и т. д.
- Отсутствуют просрочки и штрафы по другим кредитам, а также закрыты иные финансовые обязательства.
- Можно привлечь до 3-х созаемщиков по ипотеке из числа родственников, друзей и партнеров.
Условия коммерческой ипотеки для юрлиц, касающиеся процентных ставок, сумм и сроков кредитования, различаются в каждом банке. Эту информацию следует уточнять заранее у менеджера перед подачей заявки.
Заемщику, планирующему получить бизнес-ипотеку, потребуется предоставить в кредитную организацию документы из следующего списка:
- свидетельство о госрегистрации (выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
- лицензии на осуществление деятельности (требующей лицензирования);
- налоговые декларации за последние 12 месяцев;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- финансовая отчетность с подтверждением оплаты налогов;
- технические документы на объект;
- выписка о состоянии счета.
Суть получения ипотеки для покупки нежилых помещений
Коммерческая недвижимость – это помещение, при использовании которого можно получать прибыль. Ими могут быть, например, офисы, склады, помещения под магазины. Приобрести такую недвижимость можно и в ипотеку, но условия кредитования при этом будут несколько отличаться от стандартной ипотеки на жилой дом. Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости могут:
При оформлении ипотечного кредита на коммерческую недвижимость могут возникнуть некоторые сложности. Учитывайте нюансы и детали при получении такого типа кредитования, так как процесс выдачи средств отличается от обычной ипотеки. Чаще всего сложности возникают у физических лиц, так как программы кредитования под покупку коммерческих помещений разработаны именно для поддержки бизнеса.
Что такое коммерческая ипотека?
Коммерческая ипотека – это кредит на приобретение юридическими и физическими лицами недвижимости для размещения офиса, производства, склада или других предпринимательских структур. Отличия коммерческой недвижимости состоят в ее принадлежности к нежилому фонду и способности приносить доход. Коммерческая ипотека в банке выдается на срок 5-10 лет. Ставки в данном случае начинаются от 11,5% годовых для физических лиц и от 13,5 до 19,5% — для юридических.
Размер первичного взноса по кредиту достаточно демократичен и варьируется от 10 до 40% от стоимости недвижимости. Коммерческая ипотека без первоначального взноса практикуется узким кругом кредитно-финансовых учреждений. Их решение о выдаче кредита обычно действует на протяжении 2-х месяцев. Обеспечением по такому кредиту служит покупаемая недвижимость. Однако заложить ее можно только после заключения предварительной сделки. Поручителями могут выступать как совладельцы предприятия или компании, так и юрлица, входящие в группу заемщика.
Коммерческая ипотека для юридических лиц
Ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц выдается резиденту РФ с годовой выручкой не более 400 млн. в национальной валюте. Возраст заемщика-ИП может варьироваться от 21 лет на момент взятия кредита до 65 на день полной выплаты.
Взять ипотеку для ООО сразу после регистрации не выйдет – к моменту подачи заявления на ипотеку предпринимательская деятельность должна вестись не менее 6 месяцев (1 года – для сезонных видов предпринимательской деятельности).
Потребуется собрать следующие документы:
- заявка на кредитование;
- учредительный договор, устав, регистрационные документы;
- акт оценки недвижимости и выписка об ее принадлежности к нежилому фонду;
- декларация о доходах за последнее полугодие;
- выписка о банковских реквизитах;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженностей в бюджет и обременений.
Пошаговая инструкция оформления
Ипотека на нежилую недвижимость выдается при личном обращении заявителя в отделение кредитной организации. Нужно учитывать тот факт, что процедура достаточно сложная и за один день оформить сделку невозможно.
|
Этапы процедуры: |
|
клиент консультируется с сотрудником банка о возможности получения коммерческой ипотеки; |
|
потенциальный заемщик подает заявление и документы на кредит; |
|
кредитная организация рассматривает заявление и выносит предварительное решение (одобрение или отказ); |
|
в случае получения одобрения, клиент подбирает объект, которое отвечает требованиям банка; |
|
далее потенциальный заемщик передает документы на недвижимость банку, кредитная организация оценивает объект, а если все в порядке, одобряет его; |
|
на следующем этапе заключают ипотечный договор, в котором четко прописан объект, на приобретение которого выданы денежные средства; |
|
покупатель и продавец заключают договор купли-продажи; |
|
клиент регистрирует переход права собственности на объект и обременения в Росреестре; |
|
недвижимость страхуют. |
Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке
Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.
Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.
Технически все займы банкиры делят на две программы
Допустим, Сбербанк выдает средства на покупку и постройку данного помещения. Но гаражи не считаются автономными объектами недвижимости.
Именно по этой части кредитор обязывает оформить еще все права на земельный участок, находящийся под залогом. Еще требование – наличие фундамента. По закону человек имеет право взять в ипотеку даже целое машинное место, и Сбербанк уже готов профинансировать такую затею.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
Юрлицам сделка необходима, если в будущем метры будут использованы для оказания услуг, хранения товаров, парковки рабочих мест и прочее. Деньги дают ИП, владельцам компаний, крупным акционерам, собственникам ферм, руководителям предприятий малого бизнеса.
Покупка доступна для граждан России с хорошей кредитной историей. Обязательно обратят внимание на качество оплаты всех налогов в казну, не только самого человека, но и предприятия, где он работает на руководящей должности.
Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:
- заявлением об оформлении кредита,
- анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
- документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
- бумагой, где указана кредитная история заемщика,
- справкой о доходах,
- копией действующей на момент оформления ипотеки,
- правоустанавливающими документами.
Ипотека физическим лицам
Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.
Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:
- зарегистрированный в качестве ИП;
- являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
- работающий топ-менеджером компании или фирмы.
Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.
| Срок кредитования | От 1 до 120 месяцев |
| Процентная ставка | От 11,0% в рублях1 |
| Валюта кредита | Рубли РФ |
| Первоначальный взнос | От 20% для сельхозпроизводителей,От 25% для всех остальных заемщиков.Первоначальный взнос не требуется при кредитовании под залог имеющегося объекта недвижимости. |
| Отсрочка оплаты основного долга | До 12 месяцев2 |
| Сумма кредита | От 500 000 рублей.От 5 000 000 рублей при кредитовании под залог имеющегося объекта недвижимости3.Максимальная сумма до 200 000 000 рублей, для отдельных городов до 600 000 000 рублей4. |
| Обеспечение |
|
| Комиссия за выдачу кредита | Отсутствует |
| Комиссия за досрочное погашение кредита | Отсутствует |
| Страхование | Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию5 |
| Неустойка за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита или уплату процентов | 0,1% от суммы просроченной задолженности. Начисляется на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки платежа. |
1 Данная процентная ставка действует при сроке кредитования 12 мес. Итоговый размер процентных ставок устанавливается индивидуально и зависит от финансового состояния заемщика и предоставляемого залога.
Подробную информацию о кредитных продуктах ОАО «Сбербанк России» для малого бизнеса, условиях кредитования и документах, необходимых для получения кредита, вы можете получить в отделениях Банка, обслуживающих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
2 Указан максимальный размер отсрочки для отдельных категорий Заемщиков. Итоговый размер отсрочки погашения основного долга устанавливается индивидуально для каждого Заемщика и зависит от его платежеспособности и кредитной истории в Банке по ранее выданным кредитам для юридических лиц.
В чем различие от ипотеки на жилые помещения
Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.
Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:
| Повышенный | Процент по ипотеке |
| Кратковременные сроки по договору | В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет |
| Увеличенный размер | первоначального взноса (около 30 %) |
| Строгие требования к фирмам-заемщикам | Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности |
| В случае покупки отдельного строения, сооружения | Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ) |
| При приобретается помещение являющееся частью общего помещения | У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок |
Коммерческая ипотека: почему это выгодно?
Эта практика пришла к нам с Запада, где она давно и успешно реализуется. Предприниматели смекнули, что выплачивать деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, нежели сразу отдавать большую часть своего капитала. Это позволяет сэкономить средства непосредственно для бизнеса, к тому же это гораздо выгоднее, нежели арендовать чужое помещение. Купленная и заложенная недвижимость начинает приносить прибыль, таким образом окупая саму себя.
После заключения договора заемщик получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и может сдавать ее третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилого помещения компенсирует его высокую стоимость.
В числе недостатков коммерческой ипотеки для юридических лиц и частных предпринимателей – высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность, что дело «не выгорит», что чревато большими финансовыми потерями.