Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА
г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
- Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее имущество: . Итого в аренду передается указанное имущество на сумму рублей.
- Арендатору передаются закрепленные за государственным предприятием средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на .
- Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция.
- Указанное имущество будет использоваться для .
- Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица.
- Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в год. Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя. За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере % суммы очередного платежа.
- Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.
- На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся.
- Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа. Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В случае уклонения от передачи сданного имущества Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере % стоимости имущества.
- Арендатор обязуется:
- исполнять государственный заказ в объеме, не превышающем государственный заказ, принятый на год сдачи в аренду государственного предприятия;
- использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач;
- содержать имущество в полной исправности;
- своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.
- Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств производства.
- Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.
- Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению Госарбитража в случаях нарушения другой стороной условий договора.
- Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
- За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством.
- Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.
- Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража.
- Срок аренды устанавливается на лет с «»2023г. по «»2023г.
- Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный рок имущества, а также внес Арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.
- Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинаковую юридическую силу.
Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:
1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.
2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:
- реквизиты сторон. В этой части прописываются:
- ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
- дата заключения;
- место заключения;
- контактные данные сторон (адрес, телефон).
- Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
- адрес;
- площадь;
- кадастровый номер.
Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.
- Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
- периодичность ее внесения;
- способ оплаты;
- порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
- Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
- размер выкупной цены;
- величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
- срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
- способ их уплаты.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Налоговые последствия
Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.
В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.
Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.
Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.
Что это за сделка, как регулируется законодательством?
Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.
В роли арендодателя в такой сделке выступает собственник недвижимости, он же является и продавцом. Арендатором является третье лицо, с которым собственник заключил соглашение. В дальнейшем арендатор становится покупателем имущества.
Переход права собственности на нежилое помещение третьему лицу происходит после оплаты арендатором определенной суммы или же по прошествии установленного в соглашении срока.
Возможность проведения такой сделки указана в ст. 624 ГК РФ. Арендатор может стать собственником помещения, если условие о последующем выкупе имущества прописано в соглашении между сторонами. Если стороны договорились о выкупе недвижимости уже после заключения договора аренды, они могут составить дополнительное письменное соглашение и указать в нем условия сделки.
Особенности и нюансы сделки
- Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
- Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
- Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.
Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.
Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.
Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.
Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.
В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.
Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.
Оформление права собственности
Главным документом, подтверждающим право собственности на автомобиль, является паспорт транспортного средства. Если были проведены вышеобозначенные процедуры по регистрации договора в ГИБДД, и арендатор выполнил свои денежные обязательства, то ему данный документ выдается сразу.
Если есть какие-то нерешенные вопросы — стороны решают их самостоятельно (или через суд, при необходимости). В частности, если был оформлен акт приема-передачи автомобиля с указанием, что после выкупа ТС меняет владельца — то это считается переходом права собственности.
Получив автомобиль в пользование, новый владелец должен сначала снять его с учета. Сделать это можно в ГИБДД, через МФЦ или даже через интернет. Затем рекомендуется оформить регистрацию ТС уже на нового владельца. В этом случае он будет должен выплачивать налоги, но это позволит избежать ряда правовых проблем в будущем. В целом — процедура не обязательна, но желательна.
Особенности аренды нежилых помещений
Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.
В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.
В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:
- Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
- Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.
Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.
Составление договора аренды автомобиля с правом на выкуп между физическим и юридическим лицом
Процедура заключения договора аренды с правом на выкуп автомобиля не отличается от оформления любой другой сделки. Эксперты напоминают, что первостепенное значение имеет внимательное изучение документа и четкое следование всем основным этапам.
Алгоритм действий включает в себя:
- Изучение документа. Он должен содержать информацию о предоставляемом транспортном средстве, VIN коды, номера шасси, цвет и тип кузова, объем двигателя, данные о трансмиссии, годе выпуска, пробеге, количестве владельцев и т.д.
- Указать номер и серию паспорта арендатора, а также реквизиты юридического лица. Важным моментом в договоре аренды с правом на выкуп автомобиля станет указание места регистрации компании и адрес проживания водителя.
- Составление акта приема-передачи. В нем четко прописана комплектность транспортного средства ( количество предоставленных в пользование ключей, дополнительное оборудование, сезонные шины, диски, релинги и т.д.). отдельного внимания заслуживает подробное описание недостатков автомобиля. Это могут быть вмятины и царапины, сколы и трещины на лобовом стекле. Такое решение позволит избежать неприятных ситуаций по возникновению претензий со стороны собственника в процессе эксплуатации.
- Внимательно отнестись к составлению графика платежей, сроке аренды и т.д.
Как в досрочном порядке расторгнуть договор аренда с правом выкупа
В гражданском законодательстве имеются положения, указывающие на то, что договоренность прекращается по судебному решению в следующих случаях:
- арендатором использовалась квартира с нарушениями договоренности о ее предназначении. К примеру, не жили в ней, а вели предпринимательскую деятельность;
- внешний вид помещения был ухудшен;
- более двух месяцев не вносилась установленная арендная плата в оговоренные между сторонами сроки;
- не проводился капитальный ремонт в квартире в период, согласованный в индивидуальном порядке сторонами, либо в разумные сроки.
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Арендатор или арендодатель имеет право:
- Прекратить правоотношения по договоренности.
- Потребовать возмещения ущерба.
- Обратиться в суд, если вторая сторона отказывается признать вину.
Аренду квартиры с предполагаемым выкупом можно встретить редко, но такие сделки совершаются, поэтому нужно иметь представление о тех нюансах, которые встречаются в процессе передачи прав на дом или квартиру. У таких сделок специфичный характер, они сложные, поэтому нужно обратиться к специалисту, чтобы предупредить негативную ситуацию.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Составление и существенные условия договора
Соглашение заключается в письменном виде и не требует нотариального заверения. Предварительно стороны договариваются об условиях сделки. Существенные условия отражаются в договоре в виде следующих пунктов:
- Предмет соглашения. Этот раздел включает цель сделки и детальное описание конкретного автомобиля в соответствии с данным ПТС и СТС (марка, модель, год выпуска, цвет, ВИН-код, регистрационные знаки и т.д.).
- Право арендатора на выкуп ТС: «Арендатор вправе выкупить арендуемый автомобиль в порядке и на условиях, определенных настоящим договором«.
- Размер выкупной стоимости авто и порядок ее определения: «Арендатор вправе выкупить ТС по остаточной стоимости. Остаточная стоимость вычисляется…(указывается порядок)«.
- Порядок перехода права собственности на машину к арендатору. Участники сделки должны определить, будет ли возможность у арендатора досрочно выкупить авто при внесении всей суммы: «В срок тридцати дней до окончания срока действия настоящего договора арендатор вправе выкупить автомобиль по остаточной стоимости«.
Как заключить договор аренды автомобиля с последующим выкупом (образец)?
Договор аренды автомобиля с последующим выкупом предоставляет ряд преимуществ для арендатора — будущего собственника автомобиля. Основным таким преимуществом становится доступность приобретения авто.
Чтобы не прогадать с правильным оформлением договора аренды с правом выкупа автомобиля, рассмотрим в этой статье основные разделы договора, варианты составления, его обязательные условия и порядок регистрации автомобиля.
- Обязательные условия договора аренды с правом выкупа авто
- Как составить договор аренды автомобиля с правом выкупа (образец)
- Какие документы для заключения договора и регистрации авто требует аренда с правом выкупа автомобиля
Похожие записи:
ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.